{"id":149,"date":"2018-11-25T18:47:18","date_gmt":"2018-11-25T17:47:18","guid":{"rendered":"https:\/\/fischer-messtechnik-2000.de\/?page_id=149"},"modified":"2019-11-26T21:23:27","modified_gmt":"2019-11-26T20:23:27","slug":"heiz-und-warmwasserkosten","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/heiz-und-warmwasserkosten\/","title":{"rendered":"Heiz- und Warmwasserkosten"},"content":{"rendered":"\t\t
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Vorsicht! Die Umlage von Abschlagsrechnungen des Energieversorgers in Heizkostenabrechnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156\/11, nicht zul\u00e4ssig. Der Vermieter muss bei der Abrechnung der Heizkosten die Kosten des tats\u00e4chlichen Brennstoffverbrauchs ber\u00fccksichtigen. Eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.<\/strong><\/span><\/p>

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterin von ihren Mietern die Nachzahlung von Heizkosten f\u00fcr die Jahre 2007 und 2008 verlangt. Bei den betreffenden Heizkostenabrechnungen wurden die im Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten ber\u00fccksichtigt. Die Mieter hatten eine Nachzahlung mit der Begr\u00fcndung verweigert, dass sich die Abrechnung nicht an den Kosten des tats\u00e4chlichen Brennstoffverbrauchs orientiere.<\/span><\/p>

Nach der Entscheidung des BGH geh\u00f6ren gem\u00e4\u00df \u00a7 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den in der Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlie\u00dflich der Abgasanlage, die Kosten der verbrauchten Brennstoffe. Demnach d\u00fcrften nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tats\u00e4chlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip (ma\u00dfgeblich ist hierbei, dass das Geld im betreffenden Abrechnungszeitraum vom Konto des Vermieters geflossen ist) gen\u00fcge den Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht.<\/span><\/p>

Weiterhin hat der BGH entschieden, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung auch nicht durch eine K\u00fcrzung der Heizkostenforderung nach \u00a7 12 HeizkostenV ausgeglichen werden kann, da eine K\u00fcrzung der Heizkosten nur dann in Frage komme, wenn \u00fcber die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabh\u00e4ngig abgerechnet werde. Um einen derartigen Fall handle es sich nach dem BGH hierbei aber nicht.<\/span><\/p>

Was sollten Sie jetzt als Vermieter oder Verwalter beachten?<\/u><\/strong><\/span><\/p>

Die Entscheidung des BGH hat vor allem f\u00fcr mit Gas- oder Fernw\u00e4rme versorgte Objekte Bedeutung und gilt gleicherma\u00dfen f\u00fcr Wohn- und Gesch\u00e4ftsraummietverh\u00e4ltnisse. Auch f\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften sind die vom BGH festgestellten Abrechnungsgrunds\u00e4tze bindend, da die Heizkostenverordnung nach \u00a7 3 grunds\u00e4tzlich auch f\u00fcr Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften gilt. Dementsprechend ist insbesondere auch als WEG-Verwalter darauf zu achten, dass nur die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ber\u00fccksichtigt werden, da die Abrechnung ansonsten nicht einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung gem\u00e4\u00df \u00a7 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz entspricht.<\/span><\/p>

a) \u00dcbereinstimmender Abrechnungszeitraum<\/u><\/strong><\/p>

Sofern der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers mit dem Zeitraum der Heizkostenabrechnung \u00fcbereinstimmt, m\u00fcssen Sie lediglich darauf achten, dass Ihnen der Energieversorger seine Schlussrechnung \u00fcber den im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff zeitnah \u00fcbersendet. Eine Ber\u00fccksichtigung von Abschlagsrechnungen im Rahmen der Heizkostenabrechnung scheidet nach dem BGH aus. Verz\u00f6gert sich die Rechnungsstellung, sollten Sie nicht unt\u00e4tig bleiben, sondern den Energieversorger unbedingt zur Stellung der Rechnung auffordern, so dass die Mieter die Abrechnung noch innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhalten. Diesbez\u00fcgliche Probleme bei der Rechnungsstellung sollten jedoch bei \u00fcbereinstimmendem Abrechnungszeitraum in der Regel nicht entstehen.<\/span><\/p>

b) Abweichender Abrechnungszeitraum<\/u><\/strong><\/p>

Rechnet der Energieversorger die Gas- oder Fernw\u00e4rmekosten beispielsweise vom 01.04. bis 31.03. des Folgejahres ab und werden die Heizkosten hiervon abweichend kalenderj\u00e4hrlich abgerechnet, sollten Sie den Energieversorger zun\u00e4chst bitten, seinen Abrechnungszeitraum an den der Heizkosten anzupassen. Lehnt der Energieversorger dies ab, m\u00fcssen Sie den Abrechnungszeitraum der Heizkosten an den Zeitraum des Energieversorgers anpassen. Eine jeweils anteilige Einbeziehung der Schlussrechnung f\u00fcr das Vorjahr (01.01. bis 31.03.) und einem Rechnungsanteil der aktuellen Rechnung des Energieversorgers (01.04. bis 31.12) f\u00fcr das abzurechnende Kalenderjahr scheidet aus. Die insofern rechnerische Zusammenst\u00fcckelung der Brennstoffkosten widerspricht ebenfalls der Entscheidung des BGH, da diese nicht den tats\u00e4chlich angefallenen Verbrauch wiedergibt.<\/span><\/p>

Denkbar w\u00e4re jedoch alternativ, dass Sie jeweils zum Ende des Abrechnungszeitraumes (hier am 31.12.) den Gas- bzw. Fernw\u00e4rmeverbrauch am Hauptz\u00e4hler des Energieversorgers ablesen und auf dieser Grundlage die tats\u00e4chlich entstandenen Brennstoffkosten ermitteln. Das jeweilige Energieversorgungsunternehmen wird Ihnen nach Mitteilung des Z\u00e4hlerstandes in der Regel eine Zwischenabrechnung des tats\u00e4chlich verbrauchten Brennstoffes zur Verf\u00fcgung stellen k\u00f6nnen.<\/span><\/p>

Die Anpassung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten an den Abrechnungszeitraum des Energieversorgers kann durch eine einmalige Verl\u00e4ngerung des Abrechnungszeitraumes der Heizkosten vorgenommen werden (BGH Entscheidung vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316\/10). In dem obigen Beispiel w\u00e4re der Abrechnungszeitraum auf den 31.03. des Folgejahres zu verl\u00e4ngern (01.01. bis 31.03. des Folgejahres).<\/span><\/p>

Dabei ist zu beachten, dass die Verl\u00e4ngerung zwischen den Mietparteien vereinbart werden muss. Bei mehreren Mietparteien muss die Vereinbarung mit allen Mietern getroffen werden.<\/u><\/strong><\/span><\/p>

Bei mit \u00d6l oder Kohle etc. beheizten Objekten gelten die vom BGH klargestellten Abrechnungsgrunds\u00e4tze ebenfalls. Auch hier ist darauf zu achten, dass die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgt und nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs umgelegt werden.<\/span><\/p>

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine auf dem Abflussprinzip beruhende Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist und vom Mieter beanstandet werden kann. Bei Wohnungseigentum entspricht die Abrechnung nicht ordnungsgem\u00e4\u00dfer Verwaltung und kann zu einer Haftung des Verwalters f\u00fchren. Bei Beachtung unserer vorhergehenden Empfehlungen sollten sich diesbez\u00fcgliche Probleme jedoch vermeiden lassen.<\/u><\/strong><\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t

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Dass das W\u00e4rmedienstunternehmen die Verbrauchskosten nach sog. Gradtagen aufgeteilt hat, kann nach Lage der Dinge nicht beanstandet werden, da ihm andere Erkenntnisquellen nicht zur Verf\u00fcgung standen und die Abrechnung nach Gradtagen ann\u00e4hernd zu korrekten Ergebnissen f\u00fchrt. Sofern ein exakteres Ergebnis gew\u00fcnscht wird, h\u00e4tte man Zwischenablesungen veranlassen m\u00fcssen.<\/span><\/p>

(AG Dortmund, Urteil vom 9.8.1989, Az. 136 C 203\/89)<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t

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Eine am Verbrauch orientierte Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass der Bestand an Heiz\u00f6l zu Beginn und am Ende der Heizperiode sowie die w\u00e4hrend der Heizperiode getankte \u00d6lmenge ermittelt werden.<\/span><\/p>

(LG Wuppertal, Urteil vom 7.7.1978, AZ. 10 S 54\/78)<\/span><\/p>

Eine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Abrechnung setzt die Angabe des (Tank)Anfangs- und Endbestand voraus.<\/span><\/p>

(Urteil des BGHl vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298\/80)<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t

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„Es mag zwar sein, das die Heizkosten f\u00fcr den strittigen Abrechnungszeitraum extrem hoch ausgefallen sind. Aus dieser Tatsache aber auf eine Unkorrektheit oder gar Manipulation zu schlie\u00dfen, f\u00fchrt einfach zu weit. Die H\u00f6he der Heizkosten kann in einem bestimmten Zeitraum durch verschiedene Faktoren extrem hoch ausfallen. Beispielsweise kann eine Wohnung \u00fcberheizt werden. …. Auch der Umstand, dass die Folgerechnung f\u00fcr die anschlie\u00dfende Heizperiode betr\u00e4chtlich niedriger ausgefallen ist, l\u00e4sst keinesfalls den Schluss zu, dass … eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt worden ist. Es kann auch sein, dass die Beklagten aus Fehlern selbst gelernt und ihr Heizverhalten umgestellt haben…“<\/span><\/p>

(AG M\u00fcnster, Urteil vom 5.1.1989, Az. 3 C 273\/88 WM, Heft 5\/S. 261, 1989)<\/span><\/p>

Auch bei hohen Strichzahlen muss der Mieter die Nachforderungen der Heizkostenabrechnung zahlen.<\/span><\/p>

(AG Hamburg, Urteil vom 15.5.1985, Az. 47 C 183\/85 HKA, Heft 8, Dezember 1986)<\/span><\/p>

Ob ein Fehler in der Heizkostenabrechnung vorliegt, kann nur ein Fachmann erkennen. Die Bekundungen des Nutzers \u00fcber sein Heizverhalten sind als Beweis nicht geeignet.<\/span><\/p>

(AG Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83\/92)<\/span><\/p>

Aber: Eine eklatante Steigerung der verbrauchsabh\u00e4ngigen Kosten ist geeignet die Darlegungslast des Vermieters auszul\u00f6sen. Nach Ansicht der Kammer k\u00f6nnte eine Verdoppelung der Kosten ausreichen, zumindest, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind,die eine Verbrauchssteigerung erkl\u00e4ren k\u00f6nnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anla\u00df, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die den Mietern in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50% gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls f\u00fcr sich nicht, wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Baby zum Haushalt hinzugekommen ist …<\/span><\/p>

(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97\/96 HKA, Heft 4\/S. 15, April 1997)<\/span><\/p>

Die f\u00fcr den W\u00e4rmeabnehmer errechneten Heizkosten f\u00fchren zu einem Heizkostenaufwand von\u00a0 2,10 \u20ac je qm im Monat. Diese extrem hohen Kosten k\u00f6nnen nicht allein auf ein unwirtschaftliches Heizverhalten des Mieters zur\u00fcckgef\u00fchrt werden, sie stellen vielmehr ein Indiz daf\u00fcr dar, das die Heizkostenabrechnung mit so erheblichen M\u00e4ngeln und Fehlern behaftet ist, dass sie nicht als geeignete Grundlage f\u00fcr eine Heizkostennachforderung angesehen werden kann. Dem Antrag zur Einholung eines Sachverst\u00e4ndigengutachtens wird nicht nachgegangen, weil diese Frage f\u00fcr die Entscheidung des Rechtsstreits nicht erheblich ist. Es geht nicht um einen Heizkostenaufwand von 1,00\u20ac pro qm oder geringf\u00fcgig dar\u00fcber, sondern um einen solchen, der mehr als doppelt so hoch ist. Insoweit erachtet sich der Richter selbst f\u00fcr hinreichend sachkundig.<\/span><\/p>

(AG Essen – Steele, Urteil vom 8.1.1992, Az. 11 C 411\/91)<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t

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K\u00f6nnen bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Sch\u00e4tzung des konkreten Verbrauchs zul\u00e4ssig.<\/span><\/p>

(LG Berlin, Urteil vom 19.5.1988 HKA, Heft 4, April 1989)<\/span><\/p>

Kann das Verbrauchserfassungsger\u00e4t am Heizk\u00f6rper wegen der M\u00f6blierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer fr\u00fcheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden. Die Zugrundelegung des Verbrauchs aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum steht mit \u00a7 9a Heizkostenverordnung im Einklang. Im Folgejahr war eine Ablesung wiederum nicht m\u00f6glich, weil der Heizkostenverteiler vom Mieter entfernt worden war. Weil auf den im Vorjahr berechneten Wert zur\u00fcckgegriffen wurde, gen\u00fcgt die Abrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil dieser Wert nicht durch eine Ablesung ermittelt worden ist. \u00a7 9a Abs. 1 Satz 1 gestattet nur die \u00dcbernahme durch „einen“ Abrechnungszeitraum. Der Umstand, da\u00df die Ablesung aus einem von dem Mieter zu vertretenden Grund gescheitert ist, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Zudem stand der Hausverwaltung die M\u00f6glichkeit offen, auf die zweite in \u00a7 9a Abs. 1 Satz 1 genannte M\u00f6glichkeit, den fehlenden Ablesewert zu ersetzen, zur\u00fcckzugreifen, n\u00e4mlich den Ablesewert vergleichbarer R\u00e4ume der jeweiligen Abrechnungsperiode zugrunde zu legen.<\/span><\/p>

(LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97\/96 HKA, Heft 4\/S. 15, 1997)<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

BGH: Abrechnung der Heizkosten auf Basis von Abschlagsrechnungen unzul\u00e4ssig Vorsicht! Die Umlage von Abschlagsrechnungen des Energieversorgers in Heizkostenabrechnungen ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156\/11, nicht zul\u00e4ssig. Der Vermieter muss bei der Abrechnung der Heizkosten die Kosten des tats\u00e4chlichen Brennstoffverbrauchs ber\u00fccksichtigen. Eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Abflussprinzip entspricht […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"ocean_post_layout":"full-width","ocean_both_sidebars_style":"","ocean_both_sidebars_content_width":0,"ocean_both_sidebars_sidebars_width":0,"ocean_sidebar":"0","ocean_second_sidebar":"0","ocean_disable_margins":"enable","ocean_add_body_class":"","ocean_shortcode_before_top_bar":"","ocean_shortcode_after_top_bar":"","ocean_shortcode_before_header":"","ocean_shortcode_after_header":"","ocean_has_shortcode":"","ocean_shortcode_after_title":"","ocean_shortcode_before_footer_widgets":"","ocean_shortcode_after_footer_widgets":"","ocean_shortcode_before_footer_bottom":"","ocean_shortcode_after_footer_bottom":"","ocean_display_top_bar":"default","ocean_display_header":"default","ocean_header_style":"","ocean_center_header_left_menu":"0","ocean_custom_header_template":"0","ocean_custom_logo":0,"ocean_custom_retina_logo":0,"ocean_custom_logo_max_width":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_width":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_width":0,"ocean_custom_logo_max_height":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_height":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_height":0,"ocean_header_custom_menu":"0","ocean_menu_typo_font_family":"0","ocean_menu_typo_font_subset":"","ocean_menu_typo_font_size":0,"ocean_menu_typo_font_size_tablet":0,"ocean_menu_typo_font_size_mobile":0,"ocean_menu_typo_font_size_unit":"px","ocean_menu_typo_font_weight":"","ocean_menu_typo_font_weight_tablet":"","ocean_menu_typo_font_weight_mobile":"","ocean_menu_typo_transform":"","ocean_menu_typo_transform_tablet":"","ocean_menu_typo_transform_mobile":"","ocean_menu_typo_line_height":0,"ocean_menu_typo_line_height_tablet":0,"ocean_menu_typo_line_height_mobile":0,"ocean_menu_typo_line_height_unit":"","ocean_menu_typo_spacing":0,"ocean_menu_typo_spacing_tablet":0,"ocean_menu_typo_spacing_mobile":0,"ocean_menu_typo_spacing_unit":"","ocean_menu_link_color":"","ocean_menu_link_color_hover":"","ocean_menu_link_color_active":"","ocean_menu_link_background":"","ocean_menu_link_hover_background":"","ocean_menu_link_active_background":"","ocean_menu_social_links_bg":"","ocean_menu_social_hover_links_bg":"","ocean_menu_social_links_color":"","ocean_menu_social_hover_links_color":"","ocean_disable_title":"default","ocean_disable_heading":"default","ocean_post_title":"","ocean_post_subheading":"","ocean_post_title_style":"","ocean_post_title_background_color":"","ocean_post_title_background":0,"ocean_post_title_bg_image_position":"","ocean_post_title_bg_image_attachment":"","ocean_post_title_bg_image_repeat":"","ocean_post_title_bg_image_size":"","ocean_post_title_height":0,"ocean_post_title_bg_overlay":0.5,"ocean_post_title_bg_overlay_color":"","ocean_disable_breadcrumbs":"default","ocean_breadcrumbs_color":"","ocean_breadcrumbs_separator_color":"","ocean_breadcrumbs_links_color":"","ocean_breadcrumbs_links_hover_color":"","ocean_display_footer_widgets":"default","ocean_display_footer_bottom":"default","ocean_custom_footer_template":"0","footnotes":""},"class_list":["post-149","page","type-page","status-publish","hentry","entry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/149","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=149"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/149\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":675,"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/149\/revisions\/675"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=149"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}